房地产似乎已成为中国永久的焦点话题，而中央政府对这个行业的调控则是愈加严厉。就在兔年春节前，一系列调控政策再次突然降临，“新国八条”的出台以及重庆、上海分别试行的房产税政策让我们不得不又一次把“史上最牛调控”的称号给捡起来。

　　很多人对“新国八条”政策没有认真解读，就认为这次也与过去的调控政策一样对于只涨不跌的房地产来说，都是“空调”。那么，这次“新国八条”究竟与前几次有啥不同呢?为什么说，“新国八条”和房产税开征是高房价的终结者呢?

　　虽然从内容上看，“国八条”是对前几次调控政策的延伸，但是，从力度来看，显然有了很大的提升和突破。其实把“国八条”称之为史上最严厉的调控一点也不为过!归纳起来，有四个方面的力度明显提升。所以我认为“国八条”并非空调，它的效果可能会在未来几个月内体现出来。

　　“新国八条”既有问责制，又有价格控制目标首先，“新国八条”好就好在将房价调控作为地方政府的应有职责，明确指出“地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任”，要求公开向民众作出承诺。这里既有承诺时间表，例如，必须在一季度向社会公布“本地区年度新建住房价格控制目标”;又如，对那些房价过高、上涨过快的城市，必须在2月中旬之前，出台住房限购实施细则等。同时更有相应的量化标准承诺，例如，对“本地区房价调控年度目标”，需联系三项指标，即当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力。

　　以身居一线头列的上海为例，去年套均成交价已高达260万元，而上海三口之家平均年收入9.6万元计算，房价收入比已达到1：27(买一套新房不吃不喝需27年)，而且上海绝大多数家庭的平均年收入还不到这个数字。这远远超出了居民的支付能力，从这项指标看，特大型城市的房价只能跌，不能涨。由于“国八条”新政对地方政府对调控房价有了问责制，会提高地方政府对新政的执行力，而约谈问责机制的建立，则更为落实地方政府责任打下坚实的基础，这是前几次调控房价政策所不能企及的。

　　限购的范围和力度史无前例在尝到深圳限购令对楼市调控的甜头之后，“国八条”显然对限购给予遏制楼市投资过热寄予了很大的希望，限购的范围也明显扩大、力度明显增加。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭，都采取暂停在本行政区内向其售房。我觉得此条政策的延伸性很强，一旦哪个城市的房价出现过快上涨，就可以立即执行限购政策。这对投资和投机性购房者是一个“致命一击”。

　　“国八条”对保障性住房建设不再是提原则性要求，而是进行了明确的责任交待。即各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。这也意味着，如果地方在保障性住房建设方面没有完成任务，不仅会受到问责，而且会在以后的土地供应和审批方面受到影响。显然，在保障性住房建设方面的较真，会对地方形成一定的约束力和影响力。

　　扩大了投资投机性购房的成本与风险以往，投资投机性购房需求所以十分旺盛，一个十分重要的原因，就是投资投机性购房的成本过低、风险几乎没有，而获利空间又过大。

　　“国八条”一方面，强化差别化住房信贷政策，提高了投机、投资者的购房门槛，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍;另一方面，加强税收征管，调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。这也意味着，对炒房者来说，如果想减少税收成本，则需要增加利息成本，要想减少利息成本，则又需要增加税收成本。这对投资投机住房的成本将明显扩大、风险将明显增加，这也逼迫投资投机住房者不得不重新作出选择，楼市的高热可能会消退下来。

　　此次“国八条”和房产税试点在春节前密集出台，可谓是把握好了时机。一方面，可以进一步宣誓政府在调控房价方面的决心;另一方面，让很多无力购房的群众在中央决心中看到新的希望。所以这次楼市调控新政，绝不是有些专家称的那样成为“空调”，而更可能的是压跨楼市的最后一击。

　　“国8条”要在如何落实地方政府和金融机构等责任方面，要有更新的“杀手锏”，就是“有关部门”和“相关负责人”在完不成今年定的指标时该如何问责?但不管怎样，有这样一个新的开端，房地产回归理性是可以期待的。